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潍坊某公司与刘某商品房预售合同纠纷

作者:马来军 来源:找法网 日期:2020-07-07 21:05

原告:潍坊公司

委托诉讼代理人:马来军,山东齐鲁(潍坊)律师事务所律师。

被告:刘,女,住潍坊高新区,

第三人:股份有限公司潍坊支行。

审理经过

原告潍坊公司与被告刘、第三人银行股份有限公司潍坊支行商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马来军、被告的委托诉讼代理人某某、第三人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告于2012年9月29日签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》;2、判令被告赔偿原告损失元;3、本案诉讼费用、保全费用、诉讼保全担保费用、律师费用由被告承担。

事实与理由:2012年9月29日,原告与被告签订了《商品房预售合同》及《合同补充协议》,约定被告购买原告开发的小区房屋,房屋总价款701526元,首付款351526元,剩余款项向第三人贷款。后原被告与第三人签订《保证合同》,约定被告向第三人贷款35万元,将涉案房屋向第三人作预告抵押登记,在办理产权登记之前原告对被告贷款承担阶段性连带保证责任。另外,《合同补充协议》约定,被告应按时足额偿还第三人按揭贷款,否则要承担违约责任。合同签订后,原告按约定交付房屋,被告向第三人办理按揭贷款并办理了房屋预告抵押登记。但原告要为被告办理产权转移登记时,发现该房屋因被告原因被法院查封,原告多次与被告交涉,被告答应尽快处理查封之事,但一直未解决。且被告自2015年9月开始,不再向第三人偿还贷款,致使第三人要求原告承担阶段性保证责任,原告在第三人处的保证金元被扣划。为此,原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同,因涉案房屋无法返还,因此要求被告赔偿损失。

被告辩称

被告刘辩称:1、原、被告签订的商品房预售合同及合同补充协议是合法有效的,对双方均有约束力,任何一方不得随意解除合同,被告在合同签订后已经依约办理了相应的手续并支付了全部的购房款,包括首付款及银行按揭贷款均已支付给原告。2、被告已经依约缴纳了办理房产证应当缴纳的相关费用,包括契税2万多元,被告在购房行为中并未出现违约,其未办理下房产证系因被告给他人提供担保被法院查封房产,且原告在办下大产权证后未及时配合被告办理房产证,最后导致被法院查封的房产。

第三人无答辩意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了《商品房预售合同》一份、《商品房买卖合同补充协议》一份、收款收据五份、《个人购房借款/担保合同》一份、银行个人借款凭证一份、银行客户对账单二十九份、银行个人商品房贷款扣款明细一份。被告、第三人质证后,对上述证据真实性均无异议。被告提交购房发票及缴纳契税发票各一份,证明被告已经按照约定缴纳了购房款并积极准备了办理房产证的相关材料,被告不构成违约。原告对证据真实性无异议,但主张不能证明被告积极准备了办理房产证的相关材料。第三人对证据无异议。

本院查明

经审查认为,上述证据均来源真实、合法,与本案具有关联性,本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2012年9月29日,原告与被告签订《商品房预售合同》、《合同补充协议》各一份,约定被告购买原告开发的小区房屋,房屋总价款701526元,首付款351526元,剩余款项向第三人贷款;合同约定交房日前为2014年12月31日,原告应在商品房交付使用大证确权后360个工作日内,将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。《合同补充协议》第三条第五项约定,买受人应按《个人商业借款合同》之约定还本付息,如买受人违约致使银行从出卖人账户扣款,买受人应于出卖人发出通知之日起10日内到出卖人处归还款项,否则买受人需向出卖人支付逾期违约金(按日以总房款万分之三计),在商品房交付时如买受人未按期还款,出卖人有权不予办理交房手续,直至买受人缴清出卖人垫付的相关费用及违约金止。

2013年3月8日,原告、被告、第三人签订《个人购房借款/担保合同》一份,约定被告向第三人贷款35万元,贷款期限120个月,原告作为保证人为被告向第三人借款本息提供阶段性连带担保责任,保证期间为合同项下贷款到期日起两年,保证人不履行担保责任的,第三人有权从保证人在第三人处开立的保证金账户中扣除相应的款项。

2013年3月25日,第三人将贷款35万元转入原告账户。2016年9月30日至2019年1月24日期间,因被告不按期偿还在第三人处的贷款,第三人扣划原告保证金账户286489.14元。

2015年7月28日,被告向税务部门缴纳房屋契税20661.87元。

2018年3月5日,涉案房屋被潍坊人民法院依法拍卖,买受人为2018年4月28日,潍坊人民法院作出(2017)鲁号执行裁定书,裁定涉案房屋所有权及相应的其他权利归所有,可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。

庭审中,原告主张涉案房屋已被法院拍卖并由案外人购买,房屋产权不能按照合同约定继续为被告办理,被告到目前也没有缴清原告为其代缴的贷款及利息,合同已经不能实际履行,因此要求解除合同。被告主张涉案房屋的大证是2015年2月13日办理完成,原告对此未举证。

本院认为,原、被告签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,为有效合同,双方均应遵照履行。上述合同签订后,被告按照合同约定向原告缴纳了购房首付款,后向第三人办理了贷款,至此被告将合同约定的购房款已全部支付给原告,被告履行了合同约定的付款义务,原告也将涉案房屋交付给了被告。现涉案房屋因被告原因被法院查封并被拍卖给他人,原告已无法给被告办理权属登记手续,原告依此要求解除与被告签订的上述合同,经审查认为,涉案房屋已因人民法院的法律文书导致房屋所有权发生变更,原告已无需再为被告办理权属登记手续,原告虽未为被告办理权属登记手续,但并未影响本案合同目的的实现,即被告交付购房款,原告交付房屋,被告取得房屋所有权,因此原告要求解除双方签订的上述合同,无事实与法律约定,本院不予支持。关于原告要求被告赔偿损失元的诉讼请求,经审查认为,因被告未按时向第三人偿还贷款,导致原告作为保证人履行保证责任,代被告向第三人偿还借款元,原告作为保证人履行保证责任后,有权向被告进行追偿,因此原告要求被告赔偿损失285689.14元,有事实和法律依据,本院予以支持。

本院认为

综上,根据《中华人民共和国物权法》第二十八条《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告刘于本判决生效之日起十日内返还原告潍坊公司为其垫付的银行贷款共计元;

二、驳回原告潍坊公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4765元,诉讼保全费1675元,以上共计6440元,由被告刘负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,预交上诉案件受理费,上诉于山东省潍坊市中级人民法院。

审判人员

审判长某某

人民陪审员某某

人民陪审员某某

裁判日期

二〇一某年某月某日

书记员

书记员某某


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